청년 전용 버팀목 전세 자금 대출 조건 정리 - 분양권 상태의 전세집 직접 신청해 봄

청년전용 버팀목 전세자금 직접 받은 썰

버팀목 전세 자금 대출은 주택도시기금이라는 정부 기관에서 일정 자격 요건을 갖춘 사람에게 값싼 이자로 전세 자금 대출을 해주는 제도입니다. 그중에서도 만 34세 이하 청년에게는 청년전용 버팀목 전세 대출이 따로 있습니다. 저도 계약직이던 때 받았던 낮은 급여를 이용해서 버팀목 전세 자금 대출을 이용했고, 지금은 소득 조건을 훌쩍 넘는 급여를 받고 있음에도 한번 받았기 때문에 잘 사용 중에 있습니다. 언젠가는 집 사야지

 

대학 시절부터 현재까지 부모님이 서울에 집있고 차있다 보니 장학 혜택 같은 것에서는 항상 배제되어 왔습니다. 당연히 이런 복지 혜택은 나와 거리가 멀다 생각했었습니다. 그렇지만 부모님이 서울에 집 있고 차 있어도 버팀목 전세 대출은 '나'만 보기 때문에 상관없습니다.

 

다만, 은행 창구에서는 돈이 되는 상품이 아니어서 그런지 반기는 분위기는 아닙니다. 저도 총 세 군데의 은행을 방문했었고 두 군데는 반려당했습니다.

 

게다가 저는 아직 등기가 집주인에게 넘어가지 않은 상태의 신축 건물에 대해(소위 분양권 상태) 버팀목 전세대출을 받았고, 저의 대출 금으로 집주인이 분양권 대출을 갚아서 해당 집에 대해 시행사에서 집주인 앞으로 등기 이전을 완료한 경우였습니다. 분양권 상태의 집이라고 우리은행에서 거절 하였고, 두 번째로 저를 반려시킨 기업은행은 2주 안에 대출 못해준다고 해서 반려당했습니다. 하지만 국민은행 통해서 10일 만에 대출 나왔죠? 이런 경우 은행에서 꺼려하는 분위기가 매우 큽니다.

이 신축건물에 대해 집주인은 분양권을 샀던 사람이고, 분양권을 대출을 통해 구입한 후 아직 대출이 남은 상황이었습니다. 따라서 '이 집이 누구 거냐?'라고 정리된 문서인 '등기'에는 시행사가 아직 주인인 것으로 되어 있습니다. 이런 경우 일반적으로 전세 세입자를 모집→ 세입자가 전세자금을 집주인에게 줌 → 집주인은 분양권 대출금을 갚음 → 시행사는 집주인에게 등기 이전을 해주는 것이 일반적인 돈의 흐름입니다.

 

문제는 이런 경우 은행 입장에서는 등기를 기준 삼아 집주인을 확인하고 대출을 해주는 것인데, 집주인이 등기상에 올라온 집주인도 아닌데 뭘 믿고 대출해주나 싶습니다. 제가 거절당했던 우리은행에서도 신축건물 등기가 시행사에 있다는 것이 대출 거절된 사유였습니다. 그래서 대출 서류를 제출할 때 분양권과 공급계약서 같이 추가로 제출해야 하는 것들이 있습니다.

 

결론은 여러 까다로운 조건 속에서도 대출이 성공적으로 나왔고 지금은 소득 금액이 훌쩍 넘었는데도 이 대출 이용해서 잘 살고 있습니다. 이 청년전용 버팀목 전세 대출에 대해 누가/어떤 집을/얼마나/얼마에/어떻게 대출받을 수 있는지 순서대로 설명해 보겠습니다.

 

 

 

누가

만 34세 이하 세대주여야 합니다. 가족과 같이 살아서 세대원이라면 일단 세대주로 만들어서 등본을 뗐을 때 본인이 세대주로 나오게끔 해야 합니다. 그리고 연 소득이 5천만 원 이하여야 합니다. 혁신도시 이전 공공기관 종사자, 타 지역으로 이주하는 재개발 구역 내 세입자의 경우 연 소득 6천만 원까지 완화됩니다. 기혼의 경우 신혼부부/2자녀 이상 부부여도 합산 6천만원 이하여야 하고 좀 더 조건이 좋은데 이 글에서는 미혼자를 기준으로 설명하겠습니다.

 

 

여기서 연소득이란 전년도 '소득금액증명'이라는 문서에 찍힌 '지급받은 총액'이 기준입니다. 원천징수영수증, 소득확인증명서 모두 가능합니다. 2021년은 인턴, 계약직이던 시절이라 총급여가 5천만 원이 채 안 됐습니다. 그런데 제가 2022년도에 받은 총금액의 앞자리는 5를 초과했습니다. 그런데도 2022년 12월 30일 자로 대출을 받았습니다. 이게 가능했던 이유는 소득 기준은 전년도를 기준으로 하기 때문입니다. 이렇게 대출받으려는 연도에 소득이 5천만 원이 넘더라도, 그 전년도 소득이 5천만원이 안된다면 대출받을 수 있습니다.

 

자산 조건도 있습니다. 소득 5 분위별 자산 및 부채현황 중 소득 3 분위 전체가구 평균값 이하여야 합니다. 말이 어려운데 2023년 기준 3.61억 원 이하이면 됩니다. 분양권은 여기에 포함되지 않습니다.

 

대출 가능한 주택

우리가 일반적으로 아는 아파트, 빌라, 주거용 오피스텔 모두 가능합니다. 다만, 수도권의 경우 전세가 3억 이하, 그 외 지역은 2억 이하여야 합니다. 

 

대출 가능 금액

전세가가 2억 5천 이하라면, 전세가의 80%까지 대출이 가능합니다. 전세가가 2억 5천 이상이면 2억까지 대출이 나옵니다. 이것은 최대 금액을 말하는 것이지 보장금액이 아닙니다. 소득과 급여, 집 상태를 따지고 총 대출 금액이 정해집니다. 따라서 전세가의 최소 20% 이상의 목돈이 필요합니다. 

 

대출 이자

최소 1.5%에서 최대 2.1%이며, 소득에 따라 나눠집니다.

연소득	이자율
2천만원 이하	1.8%
2천만원 초과 ~ 4천만원 이하	2.1%
4천만원 초과 ~ 6천만원 이하	2.4%

 

 

 

대출받는 방법

우리은행, KB국민은행, KEB하나은행, NH농협은행, 신한은행, 대구은행, 부산은행 창구에서 진행할 수 있습니다. 다만 대출이라 해서 '은행이 좋아하겠지?'와 같은 생각을 하면 안 됩니다. 주택담보대출처럼 담당자가 선물도 주고 마중 나온다거나, 회사로 직접 찾아와 준다거나 하는 일은 절대 없습니다. 모든 서류를 본인이 챙겨서 은행원 바짓가랑이 붙잡으면서 '해주세요~' 하는 입장으로 가야 합니다. 실제로 창구에 앉아 다 사인하고 설명 듣고 하는데 거의 한 시간 반 가량 소요됐습니다.

 

따라서 아래 준비물을 다 챙겨가는 게 한번에 진행하기 좋습니다. 이 모든 것을 발급 최소 한달 이내의 것을 들고 가는게 좋습니다.

 

은행 갈 때 챙겨갈 준비물

• 신분증
• 확정일자부 임대차계약서 사본
• 전세금 5% 이상 지불한 영수증
• 등기부등본(등기사항전부증명서)
• 주민등록등본
• 가족관계증명서
• 건강보험자격득실확인서(재직확인서류)
• 근로소득원천징수영수증 또는 소득금액증명원
• 부동산, 자동차 같이 신고할 수준의 자산이 있을 경우 자산확인서류

 

대출 프로세스

처음 대출을 하는 입장에서 가장 헷갈렸던 것이 첫 번째입니다. '돈이 있어야 계약을 하고 집이 있지!!' 싶을 수 있는데, 매물을 먼저 찾아 계약을 한 다음 그 집으로 대출을 받을 수 있는지 확인을 해야 합니다. 그리고 넉넉하게 한 달 정도 잡고 하는 것이 정신건강에 좋습니다. 저는 가진 자산도 별로 없지만 빚도 딱히 없고 신용도 문제없어서 영업일 10일 안에 모든 게 확정된 케이스입니다. 이렇게 짧은 기간에도 되기는 하지만 반드시 여유 있게 신청하기를 권합니다. 하루하루가 혹시나 하는 걱정 속에 살았습니다.

 

매물 찾기

네이버 부동산에서 원하는 집 찾아 부동산에 연락해 보고, 확인해야 할 것은 버팀목 가능한지, 전세금 보험 가입 가능한지 확인하는 것입니다. 이 두 개만 확인해도 법적으로는 거의 문제가 없는 집이라고 할 수 있습니다. 그리고 내가 살 집이니 당연히 한번 직접 가서 상태를 보는 것이 좋습니다.

 

특히 신축의 경우 블라인드나 커튼 설치, 입주청소 요청드리는 게 좋습니다. 블라인드는 어차피 다음사람도 필요할 거라는 말로 설득하시고, 디자인은 대신 포기하시고요. 입주청소는 나갈 때 깔끔하게 하고 나간다고 잘 말씀드려서 얻는 게 좋습니다.

 

전세계약 및 계약금 납부

전세계약을 하기 전에 가계약을 진행하는 경우도 있습니다. 전셋집 수요가 높은 집이면 가계약을 하는 것도 괜찮습니다. 

 

제가 직접 가계약했던 내용입니다. 가계약은 문서화하지는 않고 문자메시지로 대체했습니다. 처음에 이걸 하면서도 반신반의했는데이거 맞나? 결과적으로 문제는 없었습니다.

 

 

주말에 계약을 하고 부동산 사장님이 직접 온라인 확정일자 서비스를 통해 확정일자 등록을 해줬습니다. 확정일자도 토요일에 신청하면 일요일에 나옵니다. 그리고 이때 전세금의 5%를 선납했습니다. 이는 버팀목 대출을 위해서도 필수적으로 해야 하는 부분입니다. 계약서 내용은 표준 계약서가 이미 있어서 크게 따질 것은 없는데 대출 실행이 안되면 계약금을 돌려달라는 계약은 꼭 들어가 있는 것이 좋습니다.

 

기금 e 든든 적격심사

역시나 정부사이트, 한국 금융 기관 관련 내용이기 때문에 공동인증서(공인인증서)가 필요합니다. 공인인증서를 미리 준비해 놓고 PC로 진행하는 것이 좋습니다.

그리고 기금 e 든든 홈페이지에서 로그인할 때 이 창이 뜨는데 아니오 눌러도 됩니다. 예 누르면 괜히 번거로워집니다.

로그인을 하고 대출신청→ 주택전세자금 대출을 눌러줍니다. 그다음 화면에서 입력하라는 내용 모두 입력하면 됩니다.

 

사전 심사에 입력할 내용

• 등본 상 주소
• 가족 1명의 관계와 이름
• 공동인증서
• 휴대폰 번호
• 직장 재직 정보
• 예정 전셋집 정보
• 원하는 대출 금액/일자(실제 대출 금액은 소득에 따라 변경될 수 있음, 일자도 실제 입주일에 따라 결정됨)
• 담보 종류 HUG VS HF

 

 

이때 소득금액증명서 결과에 X가 나오는 것은 정상입니다. 어차피 X 뜰 거면 왜 하는 거야? 그리고 신청 막바지에 담보 종류는 HUG, HF 중 선택이 가능한데 저는 HF로 받았고 신축건물의 경우 HF만 가능합니다. 장단점이 있는데 앞으로 경제적 상황이 더 나아질 사람이라면 HF가 낫습니다.

 

보증 선택 할 때 HF와 HUG의 차이를 알고 싶으시면 아래 링크를 확인하세요

버팀목 전세자금 대출 HF VS HUG 장단점 비교

버팀목 전세자금 대출 HF VS HUG 장단점 비교

저는 계약서 확정일자가 등록된 일요일에 신청했는데 바로 이틀 뒤인 화요일에 결과가 나왔습니다. 여기까지 왔으면 이제 대출에 큰 걸림돌은 없다는 얘기입니다. 그리고 HF로 신청해도 카톡은 HUG에서 옵니다.

 

은행 대출 신청

'적격'이 나왔으면 사전자산심사 신청했을 때 희망했던 대출 은행 창구로 가서 버팀목 대출 신청하러 왔다고 합니다. 그러면 일단 계약은 했는지부터 물어봅니다. 위에 써놓은 준비 서류를 전부 들고 가서 이렇게 가져왔다고 하면 쭉 펼쳐서 보시고 확인해 줍니다. 사인도 수십 번 해야 합니다. 남의 돈 받기 쉽지 않습니다. 그러니 넉넉하게 2~3시간은 비워놓고 은행에 가는 것이 좋습니다.

 

이때 실제 대출이 얼마 나올지 정해지게 되는데 저는 증빙 소득은 낮고, 전세금은 상대적으로 높아서 전세금 대비 6천만 원이 부족하게 나왔습니다. 그러니 대출을 받더라도 예상 대출액을 보고 현금을 여유 있게 준비하는 것이 정신건강에 또 좋습니다.

 

 

 

대출 심사

심사 진행 중인 동안 따로 할 일은 없습니다. 기도메타 문제가 없다면 담당 은행원분이 전화 와서 될 거라고 연락 옵니다. 특히 이 기간 동안 신용대출을 받는다거나 연체되지 않도록 신경 써야 합니다. 심사 기간 동안 빚이 잡히면 그만큼 버팀목대출금이 깎일 염려가 있습니다. 만약 급전이 필요하다면 어떻게든 금융 시스템에 안 잡히게 친척/지인 등에게 빌리거나 버팀목 대출이 실행된 이후에 돈을 빌리는 게 좋습니다.

 

집주인에게 대출금 입금

대출금을 입금하는 날은 곧 전세금 전액을 완납하는 날이고 입주하는 날입니다. 은행에서 대출금이 입금되었다고 연락이 오면, 그 돈은 제 계좌로 들어오는 것이 아니라 집주인 계좌로 직접 들어갑니다.

 

특히 분양권 상태의 집에 전세로 들어가는 경우, 이 입금날 반드시 해야 하는 것들이 있습니다. 따라서 입주 당일 공인중개사, 집주인(법무 대리인), 나 이렇게 셋이 삼자로 보는 것이 꼭 중요합니다. 사실 제가 이렇게 말하지 않아도 은행도 돈 떼 먹히면 안 되니까 아래 내용들을 확인 후 은행에 신고하라고 그렇지 않으면 대출 취소된다고 말합니다.

 

대출금이 집주인에게 잘 이체되었는지 확인

은행이 직접 주는 것이기 때문에 잘못될 가능성은 거의 없지만 한번 확인하는 것이 좋습니다.

 

집주인이 대출금으로 딴짓 안 하고 분양권 대출 갚나 확인

삼자대면 한 상태에서 집주인이 내 전세돈으로 분양권 대출 갚나 확인해야 합니다. 물론 꼭 내 돈이 아니어도 되지만 집주인이 어떤 돈이건 간에 분양권 대출 갚는 것을 확인해야 합니다. 스마트폰 이체를 확인하거나 은행을 쫓아가서라도 해야 합니다.

 

신탁등기말소 후 은행에 전달

이건 이 집에 대해 집주인이 분양권만 가지고 있던 상태이므로 시행사가 그 집에 대해 등기권자로 등록되어 있는 과정을 없애고 분양권을 갖고 있던 집주인이 해당 전셋집에 대해 등기권자로 등록되게 하는 과정을 말합니다. 법무 대리인이 하거나 집주인이 직접 해야 하는데, 이것도 등기소에 직접 따라가서 확인하는 것이 좋습니다.

 

특히 등기소 따라가겠다 하면 진상처럼 보일 수도 있습니다만, 세입자로서 당연히 말할 수 있는 내용입니다. 어차피 이 글을 보는 사람이면 등기 떼어본 경험도 없는 사람들입니다. 배우는데 가장 좋은 것은 직접 하는 것이지만 두 번째로 좋은 건 남이 하는 거 따라가 보는 것입니다. 꼭 직접 가서 등기소에서 이렇게 하는구나 배우기도 할 겸, 사기당하지 않게 직접 확인할 겸 가서 확인하시기 바랍니다. 그리고 이를 은행에 전달하면 됩니다.

 

전입신고

전입신고를 늦게 할수록 좋을 게 없습니다. 특히 신축의 경우 바로 해야 등기가 바뀌는 사이에 집주인이 해당 집으로 대출을 추가로 받는다던가 하는 악의적인 행동을 막을 수 있습니다.

 

이렇게 하면 이제 버팀목 대출 실행까지 모든 과정이 완료되고 앞으로는 매달 은행에게 대출 이자를 갚으면 됩니다.

 

다음은 버팀목전세를 받을 때 HUG와 HF에 대해 장단점을 비교해 보도록 하겠습니다. 짧게 말하자면 HF가 은행원도 더 선호하고 이사 계획이 있다면 더 낫습니다.